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苏州中心城区农贸市场改造之我见

2018.04.16  浏览次数:

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  农贸市场是公益性为主的城市基础设施配套工程,我市自2013年下半年起开始实施第三轮农贸市场改造,截止改造结束,我市中心城区44家农贸市场共完成新建、改造34家,新增营业面积2.5万平方米、摊(店)位129个,摊(店)位平均出租率由改造前的85%提高到90%以上。然而中心城区农贸市场历经三次改造,虽然内部的硬件设施得到了一定改善,但由于主办方没变、经营户没变、市场内部管理没有跟进,加之受外围停车设施等条件限制,“场内经营落后,外部管理混乱”现象尚未根本扭转。总体来说,我市中心城区农贸市场改造面临三大难题:一是改造触动大量历史遗留问题。如:胥江市场等利用原厂房、大棚建成,原有建筑图纸遗失,无法申办建筑施工许可证导致验收困难。香花桥、里河等农贸市场位于居民楼底层,无法通过现行消防验收标准。黄鹂坊等农贸市场不仅改造前存在违法建筑,并借改造名义新搭部分违法设施。二是单位面积建设成本偏高。比照目前工装的市场行情,标准化建设还需分摊拆除老旧设施、借用临时用地、搭建过渡大棚等费用。已完成工程结算的16个项目,综合改造成本每平方米1200元以下的2家,每平方米1200~1400元之间的5家,每平方米1400元以上的9家,主办方仍至少需承担30%改造投入及超标费用,一定程度上加重了经营负担。三是“路边摊人气超过正规市场”现象。部分已改造农贸市场经营管理缺乏专业性,场内经营惨淡,场外无照流动摊点失管,既影响市场公平经营,又破坏周边整体环境,如:彩香二村,虽建有标准化农贸市场,部分经营户仍露天外摆。在金塘农贸市场周边,占道经营、乱停乱放、私搭滥挂等问题屡禁不绝,巩固改造成果面临很大压力。

   现代商业模式、消费群结构正悄然发生变化,急需调整思路,努力实现农贸市场经营管理与硬件设施相适应的提档升级。现对农贸市场未来发展提出四点建议:一是总量控制生鲜商业网点建设。农贸市场标准化改造,应兼顾历史情况和现状,兼顾各种生鲜产品供应渠道,严格核准新建项目保持在一定范围,改造数量不求全、求多,质量上不求推倒重来,鼓励部分生鲜商业网点从中心城区外迁,作为新建居住小区配套设施方便消费群体。为进一步突出农贸市场的公益性,国资、街道办市场扶优扶强,民办市场在竞争中实现优胜劣汰,逐步使布局更趋合理。二是民生项目以国资为主。农贸市场建设事关民生,应在实施改造中体现公益性和市场化相结合,重点突出公益性,建议由有相关建设开发经营的国资平台牵头,负责前期的建设、招商等工作,以充分发挥国企在资源整合、运作规范、协调沟通等方面的优势。尤其对问题突出的民办市场,依托国资公司实施收购、竞价承包,或以政府改造资金参股,通过加强管理、调整业态,解决主办方不愿整改各类隐患等一系列难题。如《上海市标准化菜市场管理办法》明确,标准化农贸市场作为社区公益配套建设,产权委托所在区(县)国资公司负责管理与经营,并列入国资考核体系。三是新建项目采取投资、建设、管理“三分离”模式。公益性菜市场由市区两级财政直接投入和降低土地招拍挂起始价两种方式投资,通过行政划拨用地和招拍挂方式保障公益性菜市场建设供地;或是采取统一管理与市场化经营“两分开”的模式,充分发挥国资与民营各自优势,可考虑组建全市范围内的农贸市场连锁品牌管理公司,通过制定标准化管理细则、建立商家准入退出机制、价格监测引导机制、应急保供机制和食品安全监督机制,对公益性农贸市场进行统一管理。四是探索新型的产销对接合作关系。弥补自产自销摊(店)位品种单一的短板,是扩大农副产品合作种类范围,以公司平台将品牌引进市场,用公司的规范管理引领市场,倒逼经营户改善经营服务。鼓励农贸市场与农副产品展示展销中心通过签署合同形成深度的合作关系,支持农副产品生产基地采用O2O等方式在农贸市场开展营销活动,使生产企业、经销商、市场、消费者实现利益共赢。

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